Наступило лето, а вместе с ним пришла пора общих собраний собственников помещений, на которых обсуждаются и утверждаются индивидуальные тарифы на содержание и ремонт многоквартирных домов. Как показали встречи с уполномоченными представителями по многоквартирным домам, которые прошли в управляющей компании, вопросов много, и все они требуют разъяснений. Понятно, что невозможно улучшить качество обслуживания домов, и даже оставить его на прежнем уровне, не регулируя уровень тарифов. Но собственники обязаны знать, за что они платят деньги, на какие услуги и на какое качество обслуживания они вправе рассчитывать. Мы решили рассказать максимум о том, что представляет из себя индивидуальный тариф, как он рассчитывается и формируется, подкрепив информацию конкретным примером. А помог нам в этом эксперт по экономическим вопросам СРО «Содружество ЖКХ» Олег Николаевич Устьянцев.

Что такое индивидуальный тариф?

Индивидуальный тариф – тариф, утверждаемый собственниками помещений многоквартирного дома на общем собрании большинством голосов. Индивидуальный тариф утверждается раз в год, если иное не принято собственниками на общем собрании.
Индивидуальный тариф учитывает индивидуальные характеристики многоквартирного дома (размер, техническое состояние, наличие либо отсутствие определенных конструктивных элементов дома), а также пожелания собственников о проведении тех или иных работ на доме.

Нормативная база для расчета тарифа

Тариф на содержание и текущий ремонт должен обеспечивать возможность управляющей компании содержать общее имущество МКД в надлежащем состоянии.
Основные требования по содержанию общего имущества в многоквартирном доме отражены в Постановлении Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491. К жилищным услугам относят работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме:

• содержание общего имущества многоквартирного дома, в том числе подвала, чердака, подъезда и крыши;
• техническое обслуживание общих коммуникаций, технических устройств, в том числе лифтов, приборов учета и технических помещений жилого дома;
• вывоз бытовых отходов;
• содержание придомовой территории.

Согласно Пункта 29  Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года №491 «Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации».

Плата за содержание и ремонт  включает: оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных сетей электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, включая истребование задолженности с собственников помещений, не выполняющих надлежащим образом свои обязательства по оплате жилых помещений и коммунальных услуг.

Какие  данные необходимы для расчета индивидуального тарифа?

• Перечень и периодичность работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома.
• Технико-экономические сведения о доме:

площадь дома;
площадь придомовой территории;
площадь лестничных клеток;
количество квартир;
количество подъездов;
наличие или отсутствие лифта и мусоропровода;
количество проживающих;
характеристики общего имущества (протяженность трубопроводов, количество секций радиаторов, площадь стен и окон в местах общего пользования и др.).

• Цены на материалы, топливо, коммунальные ресурсы.
• Ставки налогов и сборов, нормы накладных расходов и т.д.
• Прогноз показателей инфляции Минэкономразвития РФ для индексации плановых затрат. 

Рассмотрим формирование индивидуального тарифа на примере конкретного дома: м-н Университетский, № 87 (См. стр. 5).

В приведенной таблице, указаны показатели, использующиеся для расчета индивидуального тарифа по дому в м-не Университетский, № 87.
«Услуги по сбору денежных средств» – отражены затраты управляющей компании на сбор платежей по статьям «Содержание» и «Текущий ремонт», а именно: комиссия, которую взимает банк при переводе суммы оплаты на счет управляющей компании. Сумма затрат по данной статье составляет 2% от сумм поступивших оплат. Затраты составляют 2657,65 руб. за месяц.

«Ремонт общего имущества многоквартирного дома» - указана сумма затрат управляющей компании на ремонт общего имущества многоквартирного дома в соответствии с тарифом, без учета услуг по сбору денежных средств, услуг и работ по управлению многоквартирным домом и НДС. Для Вашего многоквартирного дома сумма по данной статье составляет 24127,86 руб. в мес. Включается в состав платы на основании пп. з) п.11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее – Правила), утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. №491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».

«Вывоз твердых бытовых отходов» – указана сумма затрат управляющей компании по договорам, заключенным на вывоз твердых бытовых отходов. Сумма затрат по каждому дому определяется следующим образом:

Численность проживающих * норма накопления ТБО в год / 12мес. * тариф (руб./куб.м.)

- норма накопления = 2,07 куб.м. с одного проживающего в год – утверждена постановлением мэра г. Иркутска от 19.09.2008г. №031-06-1968/8.
- тариф на вывоз ТБО по заключенным в 2012 году договорам составляет 189,32 руб. за 1 куб.м.
- численность проживающих по дому составляет 273 чел.
Соответственно, плата по дому в целом за месяц составляет 8915,55 руб.

Включается в состав платы на основании пп.д) п.11 Правил.

«Аварийно-диспетчерское сопровождение» – указана сумма затрат управляющей компании на:

1) диспетчерское обслуживание многоквартирного дома, а именно: круглосуточный прием звонков от потребителей по телефону 500-100, занесение информации о звонках в базу данных, направление заявок подрядчикам для выполнения работ и контроль за их исполнением;
2) содержание аварийной службы, выполняющей заявки в выходные, праздничные дни, а также вечернее и ночное время. В обязанности аварийной службы входит устранение аварий на системах водопровода, отопления, канализации, представляющих угрозу затопления, перемерзания, иного повреждения общего имущества и требующие неотложных мер по их устранению. Тариф на аварийно-диспетчерское обслуживание зависит от группы капитальности многоквартирного дома. Тариф для Вашего дома составляет – 0,62 руб./кв.м.
Площадь дома - 6192,6 кв.м.
Соответственно, плата по дому в целом за месяц составляет 3839,41 руб.
Включается в состав платы на основании п.9 Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства от 23.05.2006 г. № 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам».

«Уборка лестничных клеток» - отражены затраты управляющей компании на уборку лестничных клеток. Тариф на уборку лестничных клеток составляет 0,85 руб./кв.м. площади лестничных клеток.
Площадь лестничных клеток по дому составляет - 929,1 кв.м.
Количество уборок в месяц 9 раз (в т.ч. 8 сухих и 1 влажная).
Соответственно, плата за уборку лестничных клеток составляет 7107,62 руб. по дому в целом за месяц.
Включается в состав платы на основании пп.г) п.11 Правил.

«Уборка придомовой территории» - отражены затраты управляющей компании на уборку придомовой территории.
Тариф на уборку придомовой территории 1 категории (с твердым покрытием, т.е. асфальт) составляет 0,26 руб./кв.м. площади придомовой территории.
Площадь придомовой территории 1 категории (с твердым покрытием, т.е. асфальт) составляет - 1161,7 кв.м.
Количество уборок в месяц 26 раз.

Соответственно, плата за уборку придомовой территории 1 категории (с твердым покрытием, т.е. асфальт) составляет 7853,09 руб. по дому в целом за месяц.
Тариф на уборку придомовой территории 2 категории (газон, без твердого покрытия) составляет 0,02 руб./кв.м. площади придомовой территории.
Площадь придомовой территории 2 категории (газон, без твердого покрытия) составляет - 4605,2 кв.м.
Количество уборок в месяц 26 раз.

Соответственно, плата за уборку придомовой территории 2 категории (газон, без твердого покрытия) составляет 2394,7 руб. по дому в целом за месяц.
Включается в состав платы на основании пп.г) п.11 Правил.

«Освещение мест общего пользования» – указана сумма затрат, управляющей компании на электроэнергию, израсходованную на освещение мест общего пользования (электроснабжение подъездов, подвалов, лифтов – в домах оборудованных лифтами, и т.д.). Затраты рассчитаны как средняя сумма затрат Вашего дома на освещение мест общего пользования в 2011 году с учетом коэффициента инфляции. Сумма затрат за месяц составляет по дому 3261,65 руб.

«Обеспечение работоспособности внутридомовых систем электроснабжения и электрического оборудования» включает затраты на выполнение следующих видов работ: проверка исправности электрооборудования освещения (подъездного освещения, подвального освещения, освещения перед подъездами), ревизия электропроводки (замена провода протяженностью до 3 метров в общей длине по дому) либо восстановление изоляции, крепление оборванных (открепленных) кабелей, выключателей, светильников, протяжка контактов, восстановление поврежденной, (нарушенной) изоляции, замена неисправных зажимов, контроль температуры контактов, выполнение работ по обеспечению равномерной нагрузки фаз в разветвительных коробках (силовые) и этажных распределительных шкафах, устранение повреждений по заявкам и др.

Сумма затрат составляет 0,41 руб./кв.м. общей площади.
Площадь дома - 6192,6 кв.м.
Соответственно, плата за обслуживание электрики составляет 2538,97 руб. по дому в целом за месяц.
Включается в состав платы на основании пп.б) п.11 Правил.

«Дезинсекция, дератизация» - отражены затраты управляющей компании на осуществление мероприятий по дезинсекции и дератизации (обработка от мыш, крыс, клопов, тараканов). Сумма затрат составляет 0,23 руб./кв.м. общей площади.
Площадь дома - 6192,6 кв.м.
Соответственно, плата по данной статье составляет 1424,3 руб. по дому в целом за месяц.
Включается в состав платы на основании пп.г) п.11 Правил.

«Обслуживание лифтов» – указана сумма затрат управляющей компании по договорам, заключенным на обслуживание лифтового хозяйства. Сумма затрат, в соответствии с договорами, заключенными в 2012 году, составила 17731,76 руб./мес. по дому в целом за месяц.
Включается в состав платы на основании п.29 Правил.

«Содержание информационных систем, обеспечивающих сбор, обработку и хранение данных о платежах за жилое помещение и коммунальные услуги» – отражены затраты управляющей компании на содержание электронной базы данных и компьютерной программы, с помощью которой производится начисление платы за жилищно-коммунальные услуги. Сумма затрат по данной статье: кол-во лицевых счетов * тариф за обслуживание 1 лицевого счета.
В соответствии с договором, тариф составляет 23,22 руб./1 лицевой счет. Включение данных затрат в статью «Содержание» производится на основании п.29 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006г. №491.
Количество лицевых счетов на доме составляет 110 штук.
Соответственно, плата за содержание информационных систем, обеспечивающих сбор, обработку и хранение данных о платежах за жилое помещение и коммунальные услуги составляет за месяц 2554,2 руб.

«Обслуживание приборов учета» складывается из 2 составляющих:
1) Техническое (биллинговое) обслуживание.
Стоимость технического обслуживания приборов учета составляет 0,84 руб./кв.м. общей площади с НДС согласно договору обслуживания. Площадь дома - 6192,6 кв.м.
2) Расходы по обслуживанию программного обеспечения и расходы по передаче данных через систему Internet – составляют 614,08 руб. с 1 точки съема данных в месяц. На доме установлено приборов учета в количестве 1 шт.
Соответственно, общая сумма затрат по обслуживанию приборов учета по дому в целом составляет 6122,9 руб. за месяц.
Включается в состав платы на основании п.29 Правил.

«Составление электронного энергетического паспорта многоквартирного дома» – отражены затраты управляющей компании на составление электронного энергетического паспорта многоквартирного дома. Сумма затрат определяется на основании договоров, заключенных управляющей компанией с организацией, занимающейся составлением энергопаспорта. Энергетический паспорт многоквартирного дома составляется в соответствии с Федеральным законом «Об энергосбережении и повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации от 23.11.2009 года №261-ФЗ. Затраты согласно договора составляют 3669,37 руб. в месяц.

«Эксплуатация здания и оборудования» - включает затраты на выполнение следующих видов работ:

• устранение незначительных неисправностей в системах водопровода и канализации - смена прокладок в водопроводных кранах, уплотнение сгонов, устранение засоров, набивка сальников, замена резиновых прокладок шарового клапана, установка ограничителей - дроссельных шайб, и др;
• устранение незначительных неисправностей в системах центрального отопления и горячего водоснабжения (регулировка трехходовых кранов, набивка сальников, мелкий ремонт теплоизоляции, устранение течи в трубопроводах, приборах и арматуре; разборка, осмотр и очистка грязевиков воздухосборников, вантозов, компенсаторов, регулирующих кранов, вентилей, задвижек; очистка от накипи запорной арматуры и др.);
• прочистка канализационного лежака, проверка исправности канализационных вытяжек;
• проверка наличия тяги в дымовентиляционных каналах;
• содержание конструктивных элементов - укрепление водосточных труб, колен и воронок, очистка внутреннего водостока, водоприемной воронки, закрытие слуховых окон, люков, входов на чердаки, в подвальные помещения на запирающие устройства, проверка состояния продухов в цоколях зданий, снятие и установка пружин на входных дверях в местах общего пользования, утепление чердачных перекрытий, укрепление и ремонт парапетных ограждений, мелкий ремонт и укрепление входных дверей и т.п.;
• подготовка дома к сезонной эксплуатации - промывка и опрессовка систем центрального отопления, подготовка и сдача элеваторного узла теплоснабжающей организации, мелкий ремонт изоляции трубопроводов до 0,5 п.м. и др.;
• обеспечение сохранности общего имущества дома;
• ликвидация аварий в дневное рабочее время.

Сумма затрат составляет 2,85 руб./кв.м. общей площади.
Площадь дома - 6192,6 кв.м.
Соответственно, плата на эксплуатацию здания и оборудования составляет 17648,91 руб. по дому в целом за месяц.
Включается в состав платы на основании пп.а), пп.з) п.11 Правил.

«Расходы на взыскание задолженности» – отражены затраты управляющей компании на взыскание задолженности с потребителей, не вносящих своевременно оплату за жилое помещение и коммунальные услуги (гос. пошлина, судебные издержки). Затраты рассчитаны в зависимости от недосбора средств по дому за 2011 год и составляют 172,56 руб. за месяц.
Включается в состав платы на основании п.29 Правил.
«Непредвиденные работы» – отражены суммы затрат управляющей компании на проведение дополнительных работ на многоквартирном доме, не перечисленных выше (например, вывоз крупногабаритного мусора при очистке подвалов, вывоз снега зимой, листвы – осенью, завоз песка, отсева, подрезка деревьев и пр.). Затраты составляют 5% от всей суммы затрат, т.е. 4299,15 руб. за месяц.

«Услуги и работы по управлению многоквартирным домом» – вознаграждение управляющей компании. Сумма рассчитывается как 10% от тарифа по услугам «Содержание и текущий ремонт» и составляет 13288,25 руб.
Включается в состав платы на основании пп.2 п.1 ст. 154 Жилищного Кодекса РФ.

«Содержание паспортно-регистрационной службы» – указана сумма затрат управляющей компании на содержание подразделения, осуществляющего паспортно-регистрационный учет граждан (прописка, выписка, выдача справок о составе семьи и пр). Затраты рассчитаны как средняя сумма затрат Вашего дома на содержание паспортно-регистрационной службы в 2011 года с учетом коэффициента инфляции. Сумма затрат за месяц составляет по дому 748,11 руб.
Включается в состав платы на основании п.2 Перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию, утвержденного Постановлением Правительства от 17.07.95 г. № 713

«НДС с услуг, оказываемых собственными силами» – налог на добавленную стоимость с расходов на обслуживание дома осуществленных управляющей компанией собственными силами (без привлечения подрядных организаций). Ставка НДС - 18%. Ежемесячная сумма налога – 2526,54 руб.
Включается в состав платы на основании главы 21 Налогового Кодекса РФ.

Итого расходов на содержание и текущий ремонт всего дома в целом за месяц 132882,54 руб. Площадь дома - 6192,6 кв.м. Таким образом, тариф на содержание и ремонт за 1 кв. м. составляет 21,46 руб.