Открывая обсуждение темы перехода с 1 января 2017 года на заключение прямых договоров между потребителями и поставщиками ресурсов, председатель Союза «Краснодарская краевая корпорация жилищного самоуправления» (КККЖС) Владимир Колпаков отметил, что в связи с этим нововведением возникает целый ряд рисков, которые могут негативно отразиться на деятельности управляющих компаний, особенно в сфере расчетов с потребителями. Более подробно о возможных последствиях изменения законодательства в сфере ЖКХ рассказал в своем докладе директор УК «Репино» Михаил Иванов.

«В связи с переходом на заключение прямых договоров возникает как минимум две существенные проблемы. Во-первых, это вопрос, кто будет вести расчеты и выставлять квитанции. Это важно, поскольку с этим связана и ответственность за правильность выставления счетов, ведь за ошибки новое законодательство предусматривает штрафные санкции в размере от 250 тыс. руб. до 300 тыс. руб. Во-вторых, существует проблема расчета объемов ресурсов, которые были использованы на общедомовые нужды (ОДН), текущие нормативы занижены. Наши расчеты показывают, что финансово-хозяйственная деятельность в части предоставления коммунальных услуг предприятию ежемесячно будет приносить около 900 тыс. рублей убытка только по электроэнергии», — обозначил наиболее актуальные вопросы господин Иванов.

По его мнению, даже если собственник заключит прямой договор с ресурсоснабжающей организацией (РСО), последняя будет заниматься лишь поставкой ресурса до границ дома, а управляющая компания так и останется исполнителем коммунальной услуги. Расчет платежей за коммунальные услуги подразумевает сбор ряда данных, который возложен на УК: показания индивидуальных приборов учета (ИПУ), информация о количестве проживающих, сведения о поверке и опломбировке. При этом нигде не сказано, на платной или безвозмездной основе это делается, а для управляющих организаций это затраты, которые в противном случае ей необходимо заложить в тариф.

«Вместе с работой по взысканию задолженности, в т.ч. по оплате коммунальных услуг, снятие показаний приборов учета, содержание информационных систем, обеспечивающих сбор, обработку и хранение данных о платежах за жилые помещения и коммунальные услуги, выставление платежных документов на оплату коммунальных и жилищных услуг, все эти расходы вместе составляют около 6% нашей выручки за жилищные услуги. Будут ли всем этим заниматься РСО – вопрос открытый. В Новороссийске НЭСК перешла на выставление собственной квитанции, и у нее сразу собираемость упала до 40%», — поделился опытом руководитель «Репино» и пояснил, что его компания не имеет задолженности перед «ресурсниками», на которых приходится 75% от общей суммы по выставляемым квитанциям, только потому, что покрывает не поступившие от должников средства за счет экономии на содержании и текущем ремонте жилья, что по сути является ухудшением качества и объема услуг, оказываемых собственникам.

Наши расчеты показывают, что финансово-хозяйственная деятельность в части предоставления коммунальных услуг предприятию ежемесячно будет приносить около 900 тыс. рублей убытка только по электроэнергии.

По мнению генерального директора УК «Наш город» Александра Говорухи, решить данную проблему может введение единых расчетно-кассовых центров (РКЦ): «Плюс такого порядка расчетов заключается в том, что управляющие компании оказываются в равном положении с ресурсоснабжающими. Сейчас, используя пробелы в законодательстве, они требуют оплаты 100% поставленных ресурсов без привязки к тому, сколько УК получили от собственников. При расчетах через РКЦ непоступившие средства будут распределяться пропорционально между всеми поставщиками жилищных и коммунальных услуг, как того и требует 354-е постановление правительства».

С этим мнением, однако, не согласилась генеральный директор ООО «ГУК–Краснодар» Людмила Головченко, которая считает, что, кроме дополнительных расходов, переход на расчеты через РКЦ управляющим компаниям ничего не принесет. Ее также поддержал первый заместитель директора УК «ТК Сервис» Владимир Кондратьев, добавивший, что РКЦ не будут заниматься досудебной работой и взысканием через суд.

В ответ господин Говоруха заметил, что у каждого поставщика услуг должен быть выбор – вести расчеты с потребителями напрямую либо через РКЦ, тогда никто не сможет поставить небольшую управляющую компанию в зависимое положение от крупного, а порой и монопольного игрока на рынке коммунальных услуг.

Относительно второй проблемы – расчета объема поставляемых ресурсов на общедомовые нужды господин Иванов из УК «Репино» отметил, что она складывается из двух составляющих: недобросовестного поведения отдельных жильцов, неправомерно занижающих показания ИПУ, и заниженных нормативов, установленных Региональной энергетической комиссией (РЭК). «В нашей компании был конкретный пример: на прибор учета был установлен магнит, и общий ущерб, который был определен по результатам суда, составил 270 тыс. руб. Даже сами ресурсоснабжающие организации в лице НЭСК и АТЭК на проходившем у губернатора совещании признали, что существует проблема кассового разрыва, и разница между объемом поставляемых ресурсов на входе в дом и объемом потребления согласно показаниям индивидуальных приборов учета — это не только ресурсы, направленные на общедомовые нужды», — рассказал руководитель «Репино».

Помимо кассового разрыва, Михаил Иванов обратил внимание участников круглого стола и на проблему заниженных тарифов расчета ресурсов, потребленных на ОДН: «Есть дома с повышенной этажностью и с дополнительным инженерным оборудованием. Фактические ежемесячные затраты в них только на обслуживание лифтов превышают установленные РЭК нормативы в 1,5 раза. По водоснабжению нормативы занижены в 2-3 раза, поскольку в общедомовые нужды по воде входит гораздо больше расходов, чем влажная уборка лестничных клеток: это внутридомовые потери в сетях, расход на сброс воды в стояке при ремонте батарей, расход воды на технологический пролив отопительных систем и многое другое».

Даже в домах одинаковой серии очень сильно может отличаться уровень инженерной оснащенности, значит, и норматив потребления ресурсов не может быть универсальным для всех домов.

Владимир Кондратьев из УК «Территория комфорта» напомнил участникам дискуссии, что на федеральном уровне методика расчета новых нормативов уже разработана и утверждена, теперь на уровне субъектов эти тарифы должны будут перерасчитываться. «Даже в домах одинаковой серии очень сильно может отличаться уровень инженерной оснащенности, соответственно, и норматив потребления ресурсов на общедомовые нужды не может быть универсальным для всех домов. Управляющие компании готовы подключиться к работе по пересчету нормативов, чтобы текущие перерасходы по ОДН перестали ложиться убытком на посредников между поставщиками и потребителями коммунальных услуг».

Еще одну проблему, связанную с обслуживанием многоквартирных жилых домов, затронула директор УК «Екатеринодар» Елена Рачицкая, которая рассказала о проблеме, связанной с передачей в управляющие организации внутриплощадочных сетей: «По ранее существовавшему закону застройщик, сдавая жилой дом, все внутриплощадочные сети (холодное, горячее водоснабжение, водоотведение, уличное освещение) передавал муниципалитету, а тот, в свою очередь — РСО и специализированным организациям, которые и ставили их себе на баланс. При этом РЭК рассчитывала тариф на коммунальные услуги, в который закладывалось техническое обслуживание данных сетей. Таким образом стоимость технического содержания внутриплощадочных сетей изначально заложена в тариф на коммунальные услуги».

Теперь, как пояснила госпожа Рачицкая, застройщик передает управляющей компании дом, земельный участок, на котором построен дом, и все внутриплощадочные сети вместе с линиями уличного освещения, мотивируя тем, что все они являются долевой собственностью, дольщик за это заплатил и должен нести бремя финансовой ответственности по их техническому обслуживанию. В связи с этим она обратилась к представителям госвласти с вопросом: «Являются ли внутриплощадочные сети и линии уличного освещения общедолевой собственностью и каким образом управляющая организация должна рассчитывать тариф на техническое обслуживание и эксплуатацию?»

Отвечая на поставленный вопрос, заместитель руководителя Государственной жилищной инспекции Краснодарского края Владимир Скрипкин отметил, что рассмотрение споров по составу общедомового имущества выходит за рамки полномочий жилинспекции. Тем не менее он признал, что такая проблема существует и решать ее необходимо в судебном порядке непосредственно с застройщиком, также, вероятно, необходимо внесение поправок в законодательство.

Начальник отдела жилищной политики министерства топливно-энергетического комплекса и жилищно-коммунального хозяйства Краснодарского края Евгений Пимоненко также напомнил, что внутриплощадочные сети учитываются застройщиком при расчете стоимости квадратного метра жилья и на этом основании включаются в общедомовое имущество, и решение о принятии его на баланс должно приниматься на общем собрании собственников МКД.