Одними из самых проблемных округов Иркутска является Свердловский. Это районы: Университетский, Синюшина гора, Первомайский, Юбилейный и Центральный (Глазково). О том, сколько сил затрачивается на поддержание чистоты и порядка в одном из самых больших по территории округе города, мы разговариваем с генеральным директором ЖКС «Западное управление» Александром Александровичем Барташовым.
- Александр Александрович, не секрет, что иркутяне зачастую недовольны состоянием подъездов и дворов и постоянно задаются традиционным вопросом: кто виноват?
– Конечно, проще всего свалить вину на обслуживающую организацию. Но это далеко не всегда так. Мы выполняем свою работу согласно нормам и графикам уборки. Но есть объективные причины, которые влияют на результат нашего труда. Например, мы не можем произвести механизированную уборку дворовой территории потому, что наши дворы превратились в большие автостоянки. И трактору, который выходит на уборку, просто не проехать между рядами припаркованных автомобилей.
Другая ситуация. У нас на обслуживании в основном дома, построенные лет 20 назад. Причем эти два десятка лет в них не проводился ремонт. И сколько там ни мой полы, ни три тряпкой стены, новыми эти полы и стены не станут. И если бы мы действительно не убирали неделями, в подъездах грязи и мусора было если не по колено, то по щиколотку точно.
Я считаю, что необходимо всеми силами воспитывать в жильцах уважение к труду коммунальных работников. У меня уборщицы лестничных клеток плачут: в домах «черные» лестничные клетки – это общественный туалет. Только вымоют всю лестницу, а на следующий день опять то же самое. Причем, многие подъезды оборудованы домофонами, чердаки и подвалы закрыты, а значит, в подъезд не могут попасть посторонние.
– Наверное, самая напряженная ситуация складывается с вывозом бытового мусора. Захламленные контейнерные площадки – не самое лучшее украшение наших дворов.
– С вывозом мусора все очень сложно. У нас договор со Спецавтотрансом – компанией, специализирующейся на этой услуге. Но жильцов ведь не волнует, что они не прислали вовремя машину, и поэтому мусор оказался не вывезен. Еще проблема – общие контейнерные площадки. Это когда на одну площадку выносят мусор и жильцы дома, чье обслуживание осуществляет наша компания, и жильцы соседнего дома, где создано ТСЖ с самообслуживанием, и соседний магазин или киоск. Но при этом они не платят за вывоз мусора, зная, что мы все равно очистим площадку. Получается, что ЖКС совершенно бесплатно вывозят мусор и соседних организаций. Это проблема городского масштаба.
– Но, вероятно, есть и какие-то положительные моменты? Ведь в Свердловском округе больше всех создано ТОСов, активисты которых бдительно следят за порядком в своем доме и на прилегающей к нему территории.
– За последнее время ситуация с санитарным состоянием жилого фонда начала меняться к лучшему. Я сужу по звонкам с жалобами – их конечно еще очень много, но уже стало значительно меньше чем раньше. В районе оборудованы новые контейнерные площадки, с высокими, массивными ограждениями. Они прослужат не менее 20 лет. В этом году планируем закончить ремонт элеваторов, поставить внутридомовые и внутриквартирные счетчики воды и тепла, приступить к ремонту лестничных клеток и установке домофонов.
Даже с договорными отношениями решаются вопросы: с тем же «Спецавтохозяйством» подписывается договор, в который включен график подачи машин, предусмотрены штрафные санкции за невыполнение обязательств. Словом, я считаю, что в итоге все должно быть хорошо. Потому что у нас нет иного выхода.
- В нашей жизни очень многое зависит от организации быта. Работоспособность человека, его благополучие и даже здоровье напрямую связанны с работой службы жилищно-коммунального хозяйства. Могут ли собственники жилья в многоквартирных домах принимать участие в решении по обустройству своего дома?
- Достаточно легко наладить свой быт тем людям, которые проживают в индивидуальном секторе жилья. Чаще всего они не зависят от милостей организаций, которые отвечают за своевременную подачу тепла, света и воды в жилище. Не мешает им жить и такая проблема, как необустроенность придомовой территории, отсутствие не только ремонта в подъездах, но и элементарных электрических лампочек. Все проблемы собственники индивидуального сектора жилья привыкли решать самостоятельно и оперативно.
Но большинство наших сограждан проживает в секторе многоквартирного жилья. Как быть им? Они являются такими же собственниками жилья, как и владельцы коттеджей. И владельцы квартир в многоэтажках могут самостоятельно решать самые насущные свои проблемы. В сумму вносимой ими квартплаты входит не только содержание в порядке общих площадей дома и придомовой территории и проведение элементарных ремонтных мероприятий. Но часто нас спрашивают жители: «Что происходит с их деньгами? Куда они деваются? Кто застеклит подъезд и установит новые входные двери? Да никто, кроме самих собственников.
Управление многоквартирным домом ЖКС осуществляется в целях обеспечения: благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Управление нами многоквартирным домом, жилые и нежилые помещения в котором принадлежат различным собственникам, может осуществляться только на основе единых условий, согласованных ими. Собственники могут вырабатывать эти условия сами или делегировать свои права по их формированию, уполномоченному ими лицу, которое и будет представлять интересы всех собственников при выборе и заключении договоров с управляющими компаниями, при решении о том, как и на что именно потратить деньги по статье «текущий ремонт» ремонт.
Территориальное общественное самоуправление существует в городе в нескольких формах и видах – это так называемые «старшие» по подъезду, на уровне многоквартирного дома, группы жилых домов и уровне микрорайона. Наиболее распространенная форма - выборы «старшего» по подъезду – таких почти 6 тысяч человек по всему городу. Большая численность объясняется легкостью процедуры создания: достаточно провести собрание подъезда и записать протокол. Еще одна многочисленная группа - домовые комитеты. На сегодняшний день в Иркутске их насчитывается более 70. Наибольшую активность в самоорганизации по месту жительства проявляют жители нашего Свердловского округа.
Как отмечают специалисты, основная цель ТОС – привлечь население к участию в управлении и развитии конкретной территории. Активные жители воплощают инициативы по благоустройству, содержанию жилищного фонда, общественного порядка, проведению культурных и спортивных мероприятий, оказанию помощи нуждающимся гражданам и других вопросов.
Предварительно, все работы, которые мы планируем проводить по домам, т.е. до окончательного решения, мы обязательно согласовываем с собственниками в лице старшего по дому, или в лице инициативной группы. Мы у себя недавно ввели такой «пилотный» проект: сначала согласуем работы по благоустройству и ремонту дома с собственниками, определяем сметные работы, и только после этого приступаем к работе. Это делается для того, чтобы снизить негативное влияние от не прозрачности системы. Очень много поступает заявлений собственников, которые утверждают, что деньги собственников потрачены не туда, потрачены не по назначению или есть нецелевое их использование. Заявления поступают и к нам, и в суд, и в прокуратуру. Просто вал заявлений.
Наша каждодневная работа не только выполнить необходимые действия по дому, но и после нее отчитаться. Почему-то период отчета у нас занимает больше времени, чем период самой работы. Отчитываемся посредством финансовых отчетов, актов выполненных работ. Вот мы и решили, что во избежание недоразумений и недовольства граждан, сами жители на первом этапе, т.е. до начала выполнения работ, будут согласовывать их список. А потом, с ответственным лицом по дому, все списки и сметы будут приводиться в соответствие с их желаниями и, конечно, возможностями.
Очень важно при этом, чтобы человек, который является представителем жильцов, подходил к этому делу ответственно и активно. Бывает, что мы за ним бегаем, ищем, в 9 часов утра или вечера приходим к нему домой, чтобы согласовать наши действия или подписать акт выполненных работ. Сейчас мы уже немножко наладили эту работу, но еще совсем немножко…
А раньше было так, что сами и сметы подготавливали, и проводили работы, а уже потом подписывали акты выполнения. Но поняли, что такая система нам не подходит. Хотя, на самом деле это просто наш «внутренний» проект. Наш подрядчик с дефектной ведомостью встречается со старшим по дому и объясняет: «Вот тут в элеваторе у вас труба гнилая. А вот тут стоит манометр неисправный. Наверху у вас труба гнилая, а вот здесь перил нет, вот здесь гвоздик надо забить…. Вот смета». Старший по дому осматривает всё и пишет – согласен. Или вносит свои коррективы. И только после согласования всех работ подрядчик приступает к ним.
- А как происходило это сфере РЭУ, ЖЭУ - раньше, еще «до исторического материализма»?
- Раньше подрядчики заходили в дом, что-то там сами делали, что им в голову приходило. И собственники нередко были против. Они почему-то считали, что их обманывают. Единственно, где мы все-таки не будем проявлять такую лояльность, а будем нажимать, и доказывать приоритетность работ - это инженерные сооружения: водоразбор, отопление. В каждом доме есть элеватор. Именно здесь решаются все самые главные стратегические вопросы. Без тепла нельзя пережить зиму. Ремонт инженерных сетей – это тот фронт работ, который мы, конечно, обязательно будем согласовывать, но и будем убеждать собственников «до последнего» в том, что эти работы - первоочередные. Возможно, там надо поменять что-то или установить какой-то другой прибор, а жильцы настаивают сначала пластиковые окна в подъезд поставить. Ведь многие из них не очень хорошо технически подкованы. Говорят: «Ну, денег у нас по этой статье много, целых 200 тысяч, а вы на 150 тыс. поставите нам сейчас в элеватор приборы, а у нас подъезд останется не отремонтированным». Но ведь надо понимать, что если мы поставим пластиковые окна, а элеватор не сделаем, денег-то на все не хватит и вы зимой все замерзните. А они стоят на своем: « Хотим, говорят, пластиковые окна, и точка». Тогда мы говорим: «Извините, но по этому вопросу мы принимаем собственное, самостоятельное решение и делаем в первую очередь «инженерку». А уже на следующий год, когда мы знаем, что элеваторный узел у вас в порядке, давайте займемся обустройством подъезда, окна сделаем, благоустроим детские площадки. В конце концов, подъезд отремонтируем, дверь вам с домофоном поможем поставить.
Если в подъезде и в доме нет задолженности по коммунальным платежам, а жильцы следят за сохранностью общего имущества, управляющей компании гораздо легче предоставить им более комфортные условия для жизни. Лучше контролируется работа подрядчиков, а это значит – чище убирает уборщица, лучше работает дворник, вовремя производится текущий ремонт, есть возможность своевременно провести и капитальный. Когда собственники активны и сознательны – все внутри и вокруг их дома становится качественно лучше.
- А как решается кадровая проблема в вашей управляющей компании и в компаниях ваших поставщиков услуг?
- Все предприятия коммунальной сферы находятся в равных условиях и кадровая проблема не обошла их стороной. Одним из достижений модернизации отрасли является создание конкурентной среды, поэтому нерентабельные организации вынуждены будут уйти. Однако нельзя не признать, что за нашим ЖКС многолетний опыт, знание специфики районов. Мы трудимся на самых сложных участках, где «частник» работать не станет, поскольку это не приносит мгновенной выгоды. Поэтому, и поставщиков услуг мы выбираем уже с зарекомендовавших себя с лучшей стороны. Бывает и ошибаемся.
Обычно, самые типичные недостатки в работе «молодых» компаний: некачественное определение дефектов здания, неграмотное составление проектно-сметной документации, некомпетентное проведение контроля и самих работ. Управляющая компания «Западная» уже имеет опыт, знания и профессионализм. Поэтому таких нарушений стало гораздо меньше.
- Качество работы предполагает еще и культуру обслуживания. Как обстоят дела в ЖКС «Западная» на «ниве» культуры?
- В этом плане мы сегодня подтянулись. Приобретаем униформу, современную технику, материалы, работаем над своим имиджем. Однако над ЖКС довлеет груз прошлых лет, когда от безденежья, от невозможности выполнить справедливые требования жильцов сотрудники срывали на них свое раздражение. В один миг изменить ситуацию невозможно, поэтому остались еще грубость, хамство и невыполнение законных требований жильцов. В частных компаниях культура общения с жителями гораздо выше, даже отказать они стараются, не обижая человека. Уверен, что со временем жалобы на грубость вообще исчезнут, поскольку серьезную положительную динамику улучшения в работе нашей ЖКС не заметить нельзя.
Качественные изменения происходят уже сейчас, это подтверждается увеличением спроса на качество предоставления услуг, а также возросшей конкуренцией между подрядчиками при обслуживании жилищного фонда.
Сегодня управляющие компании, участвуя в торгах на обслуживание жилищного фонда, в свою очередь предлагают инвестиционные условия. При выполнении такого договора производят работы капитального характера за свой счет, за счет своей прибыли – это тоже значительные суммы и поддержка жилищного фонда. Таким образом, финансирование капитального ремонта уже производится не только бюджетом, но и жителями.
К качественным изменениям следует отнести и ежегодный рост бюджетных капиталовложений в восстановительный ремонт и благоустройство.
Следует отметить, что бюджет всегда будет содействовать финансированию капитального ремонта, поскольку это закреплено ст. 165 Жилищного кодекса РФ «Создание органами местного самоуправления условий для управления многоквартирными домами». Другими словами, государство, а в его лице Иркутск и муниципальные советы, по Жилищному кодексу обязаны создать условия для того, чтобы граждане могли управлять своими многоквартирными домами. К этому относится один из пунктов упомянутой статьи: органы власти могут предоставлять управляющим организациям, ТСЖ и ЖСК бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов, т. е. свою обязанность государство выполняет, и будет выполнять в дальнейшем. Но такое вложение бюджетных средств не должно вызывать в людях потребительское отношение к своему дому.
Примером качественных изменений может служить один из самых сложных районов Иркутска – Университетский. Долгие годы здесь не было в домах нормальных сухих подвалов. Кровли, системы отопления, водоснабжения и канализации находились в крайней степени изношенности. Дворы представляли собой помойку. Сегодня практически решена проблема кровель, производится массовая замена инженерных сетей, осушаются подвалы. Причем все работы ведутся в комплексе. Это требование городской администрации, и мы строго контролируем его исполнение.